군용지(軍用地)란?

카데나 미 공군기지 위성사진

 

 

오키나와 부동산의 특징 중 하나가 군용지(軍用地) 매매이다.

말 그대로 미군이나 자위대가 군용지로 사용하고 있는 토지를 말하는데 간단하게 말하자면 미군이나 일본의 자위대가 사용하는 기지 내 토지의 주인들이 따로 있고 그 주인들은 국가에 임차 토지(借地)를 제공하면서 그에 따른 년간 임대료를 받고 있는 토지를 말한다. 

 

년간 2회에 한해 차지료(借地料)가 지불되는 년간 차지료는 1평방미터당 차지료단가에 토지면적을 곱한 것이 되며, 각 지역 마다 차이가 있다.  물론 나하공항 이나 카데나기지 군용지의 경우에는 년간차지료가 높다.

 

 

  

 

보통 부동산 사이트에서 검색을 해 보면 위와 같이 년간차지료가 얼마인지 알 수 있고 토지 면적으로 나누면 평방미터 또는 평당 년간차지료를 확인할 수 있다. 

 

군용지는 누구나 살 수 있는가? 

 

당연히 누구나 살 수 있다. 물론 투자 목적으로 거래가 되는 경우가 많은데 그만큼 오키나와는 기지 면적이 전체의 8%이상을 차지하고 있고 남부 지역의 일부 기지가 반환되는 상황이긴 하지만 중부, 북부 등 반환예정이 결정되지 않은 지역이 더 많기에 투자가들에게 있어 인기가 있다. 

 

한 부동산 사이트의 군용지 정보의 예

 

군용지 투자의 장단점을 간략하게 설명하면, 

 

<장점>

국가가 년간 차지료를 지불, 안정적이다. 

매년 차지료가 상승 경향이 있다. 

토지의 사용자와의 직접적인 인간관계가 발생하지 않는다. (관리소요 없음)

매각이 용이해 현금화가 쉽다. 

은행 융자시 담보 물건으로 신용도가 높아진다. 

 

<단점> 

기지 반환 시 수익성이 떨어진다. 

표면이율이 2%~3%정도로 낮다. 

 

 

장단점을 살펴보면 단점보다는 장점이 많은 듯 보이지만 군용지 투자의 경우에는 여러 고려사항들이 필수적이다. 

 

 

지목(地目)에 택지예정지(宅地見込み地)를 확인할 수 있다

 

군용지는 년간 차지료 대비 구입비용이 높기에 표면이율이 2% 전후이다. 이는 은행에서 돈을 빌려 이자를 내면서 군용지를 구입해 수익을 얻고자 하는 것에는 맞지 않는다는 것이다. 

주로 군용지 투자를 하는 사람들은 많은 현금을 가지고 있어 이자가 거의 없는 은행에 예치를 하느니 군용지에 투자를 해서 은행 이자 보다는 더 나은 수익을 얻고자 하는 사람들, 그리고 그 군용지를 담보로 은행 융자를 통해 다른 부동산 투자를 하는 사람들, 군용지의 년간 차지료의 배율을 보고 매각으로 수익을 얻고자 하는 사람들에게 맞는 투자성 물건이다. 

 

군용지 차지료의 배율이란 군용지의 가격을 결정하게 되는 평가치로 군용지 가격 = 년간차지료 x 배율이 된다.

배율은 어떤 기관이 결정하는 것이 아니라, 년간 차지료의 동향과 인기 지역, 시설에 따라 결정이 되며, 주로 반환이 결정된 예정지나 시설의 경우 배율이 낮고, 반환 걱정이 없는 기지 내 토지나 시설의 경우 배율이 높게 된다. (예, 카데나기지, 나하공항)

또한 위 사진 정보에 보면  지목(地目) 부분에 택지예정지(宅地見込み)를 확인할 수 있는데 이는 현재에는 주택지는 아니지만 장래 주택지가 될 예정으로 보는 토지를 확인할 수 있는데 산림, 농지 등 다양한 지목 부분 중 택지예정지의 경우 배율이 택지나 다른 지목에 비해 배율이 높다.

 

 

 

오키나와 부동산에 있어 군용지, 외국인 주택 등 미군지기 관련 내용은 관심을 갖고 지켜보면 좋을 것 같다.

조금더 자세한 내용은 추후 기회가 되면 다루어 보도록 하겠다.

 

Ryukan Agency

宅地建物取引士 金元根