한국에서 일본부동산 구입

 

일본 엔화의 가치가 올해 초 1달러당 110엔대에서 7월21일 현재 138엔으로 대폭 떨어지면서 외국인의 일본 부동산 투자가 대폭 늘고 있다는 부동산 전문 유투버들의 이야기를 접하곤 한다. 

엔화의 가치가 떨어짐에 예전보다 25%전후 저렴한 가격으로 구입이 가능하기에 최근 오키나와의 많은 부동산들도 포스트 코로나로 인바운드의 재개로 인한 외국인 대상 부동산 매매를 준비하고 있다. 

한일관계가 악화되기 전 한국행 직항편이 하루에 10편 이상 운행을 하면서 인기 관광지가 된 오키나와는 제2의 인생을 준비하기 위해, 세컨드 하우스 구입을 위해, 자녀들의 교육을 위해, 사업 확장과 투자를 위해 찾는 한국인들이 많았다. 실제 류한 에이전시에 오키나와에서 게스트하우스 운영, 별장 및 맨션 구입을 위한 매물을 의뢰하는 분들도 많았다.   

그렇다면 한국인이 오키나와에서 토지와 건물을 소유할 수 있는가? 

당연히 Yes! 

 

 

2021년 6월 일본정부가 안보를 목적으로 국가주요시설 주변이나 국경지역 주변 도서지역을 주시구역, 특별주시구역으로 각각 규정해 토지 및 건물의 소유자의 정보를 조사하고 행정적인 조치를 취할 수 있다는 토지규제법을 만들어 2022년 9월 부터 시행을 하면서 외국인의 토지, 건물 소유에 대해 규제를 하면서 미군기지 시설 및 자위대 기지 등이 있는 오키나와 지역 주민들의 반발을 사기도 했지만 일반 부동산 거래에 있어서는 아직 구체적인 제약 사례가 알려지지는 않고 있다.

 

 

그러면 일본에 거주를 하지 않는 한국인이 오키나와 부동산을 거래하기 위해서는 어떠한 과정과 필요한 것들이 있는지 간략히 설명하고자 한다. 

 

우선 오키나와의 부동산 정보를 확인해야 하는데 일본어 페이지긴 하지만 여러가지 매물정보 얻을 수 있는 오키나와의 대표적인 부동산 사이트가 있다. 일본어 이기에 검색이 힘들 수도 있지만 借りる(임대) 買う(매매)이 두가지로 구분을 해서 몇 번의 클릭 과정을 거치면 대략적인 가격을 확인할 수 있다. 

   (추후 부동산 정보 사이트를 확인하는 방법에 대해 소개할 예정)

 

Goohome: https://goohome.jp

沖縄の賃貸・不動産を探すなら【グーホーム】 物件数：23,906件

우치나 라이프: https://www.e-uchina.net

沖縄不動産・賃貸情報のうちなーらいふ

 

위 두 사이트 이외 일본의 Suumo, athome 등의 메이저 부동산 사이트에서도 오키나와 지역을 검색해 찾을 수 있지만 위 두 사이트는 오키나와 전문이기에 가격을 확인하고 매물을 쉽게 확인할 수 있다. 

 

오키나와의 인기 지역인 나하(那覇), 기노완(宜野湾), 차탄(北谷), 온나손(恩納村), 요미탄(読谷) 등의 매물 정보를 통해 지역별 m2(또는 평수)와 가격으로 단가를 확인할 수도 있다. 이렇게 매물 정보를 확인하며 구입 예산과 맞춰 마음에 드는 매물이 있으면 부동산 중개업자를 수배해야 한다. 일본어가 가능하면 직접 해당 매물을 올린 부동산과 연락해 매매를 진행할 수도 있지만 외국인이 가장 걱정하는 신뢰 부분에 있어서 신중히 검토를 할 필요가 있다. 트러블 방지 및 신뢰를 위해 지인의 소개 또는 오키나와에 거주하는 한인들 또는 각종 커뮤니티를 통해 부동산 업자를 컨택하는 방법도 있다.  

참고로 류한에이전시는 신뢰할 수 있는 오키나와의 현지 부동산 및 행정서사, 사법서사와의 연계로 부동산 거래를 진행하고 있다. 글을 쓰고 있는 본인 또한 일본의 宅地建物取引士 (한국의 공인중개사 자격증과 같은 일본 부동산거래사) 자격증을 소유하고 있다.

 

 

부동산 중개업자가 선택이 되면 매물에 대한 구체적인 조사과정이 필요하다. 기본적으로 부동산 중개업자들은 판매를 앞두고 매물에 대한 현장확인 및 행정기관을 통한 구체적인 조사를 진행하게 되고 실제 부동산 매물을 확인해야 하는 작업이 있다. 최근 온라인을 통해 VR로 소개를 하곤 있지만 거금이 들어가는 부동산 구입에 있어 사진과 인터넷 만으로 구입은 실제 어렵기 때문이다.

 

매물 확인 작업이 끝나고 구입이 결정이 되면 현지 조사와 확인을 통한 가격조정을 거채 거래가 결정이 되면 계약을 하고 소정의 착수금을 지불하게 된다. 착수금은 개인의 경우 상한 규정은 없지만 일반 매매가격의 5% 정도이다.

 

참고로 구입비용은 부동산 매매가격 이외 제비용이라 하는 등기비용, 중개수수료, 세금 등이 포함되면 제비용은 매매가격의 8~10%로 예상하면 된다.

 

거래를 위해 계약서명 상 필요한 서류를 본인확인서류(여권)와 인감서명인증서(宣誓供述書)가 필요하다. 이는 본인 여부 및 서명 또는 인감의 공증성을 확인하기 위한 서류로 일본의 한국의 공증기관의 공증이 필요하다.  

거래를 마치기 위한 잔액의 결제는 오키나와에 거주하지 않는 한국인의 경우 일본 은행의 주택 융자를 받는 다는 것은 현실적으로 어렵기에 한국에서 일본으로 송금을 통해 이뤄지는데 송금 완료일과 결제일을 맞추기 위해 오키나와 거주 지인의 계좌나 중개부동산의 계좌로 송금을 하게 되고 송금을 받은 지인이나 중개부동산이 판매자에 전달하게 된다. 잔액결제와 사법서사에 의한 등기수속이 완료 되면 드디어 오키나와 부동산 소유자가 된다.         

 

 

하지만 계약과 거래가 마쳤다고 해서 끝이 나는 것은 아니다. 

일본의 부동산을 일본에 거주하지 않은 외국인이 소유를 했을 때에는 일본의 외환법에 의해 부동산 취득 후 20일 이내 일본은행을 거쳐 일본 재무대신에 신고를 해야 한다. (일부 신고를 하지 않아도 되는 케이스가 있다)

 

또한 부동산을 소유하게 되면 매년 고정자산세와 도시계획세가 발생을 하게 되고, 맨션의 경우에는 관리비와 수선비등이 발생한다. 만약 구입한 부동산으로 게스트하우스나 임대를 할 때 수익이 발생을 하면 부동산 수익이 되어 확정신고를 거쳐 세금을 납부할 의무가 발생한다. 직접 소유한 부동산에 거주를 하게 되면 직접 세금 납부를 하면 되지만 그렇지 않은 경우에는 세금을 대신 납부해 줄 대리인을 수배해야 한다.

 

일본에서는 부동산을 소유했다고 해서 비자나 영주권이 나오지 않기에 부동산을 소유해 거주를 위해서는 관광비자를 이용하거나 사업체 설립의 경영 비자를 받아야 한다. 비자 관련해서는 기회가 되면 소개하고자 한다. 

 

바다가 내려다 보이는 아름다운 풍경의 그림같은 집, 낯설지 않은 한적한 공기 좋은 시골풍경, 외국적인 정서와 풍경 등을 경험하며 아름다운 자연을 즐기며 오키나와에서의 제2의 인생을 그려보는 꿈은 누구나 달콤하게 느껴질 것이다.